Cuánto cuesta construir una casa de 60 m² en Argentina en septiembre de 2026
· Argentina · Corte de datos: 14 de septiembre de 2026 · Importes en pesos argentinos.
¿Cuánto cuesta construir hoy una casa de alrededor de 60 m²? Para evitar responder con un valor genérico por metro cuadrado, en Mi Obra tomamos un proyecto concreto, usamos su cómputo y valorizamos las distintas capas del costo.
El caso de referencia es la Casa Bicentenaria, un prototipo oficial de dos dormitorios. El archivo de cómputo se identifica como una vivienda de 60 m², mientras que el plano municipal informa 61,75 m² cubiertos. Para los cálculos por metro cuadrado usamos esta última superficie.
Lectura rápida: en septiembre de 2026, el costo directo práctico queda en $81,30 a $82,20 millones, con un punto medio de $81,75 millones o $1,324 millones/m². Para una contratación privada residencial, la referencia final central queda en $117,63 a $119,06 millones, con un punto medio cercano a $118,35 millones o $1,917 millones/m².
Punto medio del costo práctico completo.
Punto medio final del escenario residencial.
Sobre 61,75 m² cubiertos.
El número principal: alrededor de $118 millones para una referencia privada
Si la pregunta es cuánto dinero representa contratar una vivienda compacta de este tipo en un escenario privado, la cifra más útil de este análisis es aproximadamente $118,3 millones.
Ese número no sale de multiplicar un precio de mercado por 60 m². Surge de valorizar un cómputo real y después completar las capas que normalmente separan el costo técnico de una obra del precio que termina necesitando un contratista para ejecutarla.
| Lectura | Total central | Aproximado por m² | Qué representa |
|---|---|---|---|
| Recursos directos ya valorizados | $54,86 M | $0,888 M/m² | Materiales actuales + mano de obra básica explícita |
| Costo directo práctico completo | $81,75 M | $1,324 M/m² | Obra física directa con alcance y costo laboral completados |
| Referencia final privada residencial | $118,35 M | $1,917 M/m² | Costo directo + gastos generales + beneficio + tratamiento fiscal del escenario |
La diferencia entre $54,9 millones y $118,3 millones no significa que el cálculo se haya duplicado sin explicación. Son tres alcances económicos distintos.
Qué casa estamos midiendo
La Casa Bicentenaria es una vivienda individual de dos dormitorios para un lote de 10 metros de ancho. Argentina.gob.ar publica la planta, el cómputo oficial y el plano municipal.
La propia ficha oficial aclara que los modelos y cómputos son orientativos y que cada proyecto necesita adaptación profesional y municipal. Por eso usamos Bicentenaria como caso de referencia reproducible, no como una vivienda que debería costar lo mismo en cualquier ciudad o terreno.
Hay además una pequeña diferencia de superficie que conviene dejar clara. El archivo oficial de cómputo usa “60m2” en su nombre, pero la lámina municipal informa 61,75 m² cubiertos. El título mantiene “60 m²” porque es la denominación práctica del prototipo. Los valores por m² de este análisis se dividen por 61,75 m².
Por qué $54,86 millones no es el costo de la casa terminada
En el corte del 14 de septiembre, los recursos que ya tienen valorización directa suman:
- materiales: $41,74 millones
- mano de obra básica explícita: $13,12 millones
- subtotal conocido: $54,86 millones
Este subtotal es útil para auditar los componentes más visibles, pero todavía faltan conceptos importantes.
La mano de obra básica, por ejemplo, no es el costo empresario completo de contratar personal. El cálculo agrega cargas y componentes laborales asociados. También completa alcances directos que el cómputo original no permite valorizar de forma directa con un único producto o jornal.
La escala laboral usada en este corte corresponde a UOCRA Zona A, agosto de 2026, que sigue siendo el último período del tramo vigente disponible al momento de este análisis. UOCRA publica el segundo tramo 2026 con valores para junio, julio y desde agosto.
Después de completar esos componentes, el costo directo práctico central queda en $81,30 a $82,20 millones.
Cómo se pasa de $81,75 millones de costo directo a unos $118,35 millones finales
Para entender el salto conviene mirar el costo en capas.
| Etapa | Lectura central aproximada |
|---|---|
| Costo directo práctico completo | $81,75 M |
| Con gastos generales del escenario privado residencial | $102,19 M |
| Con beneficio del contratista, antes del ajuste fiscal | $117,52 M |
| Referencia final privada residencial | $118,35 M |
Para representar una contratación privada, este escenario usa 25% de gastos generales y 15% de beneficio del contratista sobre el subtotal correspondiente. No son porcentajes obligatorios para toda obra privada. Son supuestos documentados que permiten pasar de costo directo a una referencia de contratación más completa.
La última etapa no consiste simplemente en sumar un porcentaje de IVA sobre $117,52 millones. El cálculo primero contempla que parte de los materiales proviene de precios publicados con impuestos incorporados y después aplica el tratamiento fiscal del escenario residencial. El Decreto 1230/1996 contempla un tratamiento diferencial para determinados trabajos y obras destinados a vivienda, sujeto a condiciones. Eso no implica que cualquier material o factura de construcción lleve automáticamente la misma alícuota.
¿Entonces el costo por m² es $1,32 millones o $1,92 millones?
Los dos números pueden ser correctos porque responden preguntas distintas.
$1,324 millones/m² es la lectura central del costo directo práctico de construcción. Sirve para entender cuánto representa ejecutar físicamente la obra antes de gastos generales y beneficio del contratista.
$1,917 millones/m² es la lectura central de la referencia final privada residencial. Es más útil para pensar cuánto dinero puede requerir contratar una obra bajo un alcance comercial más completo.
Ésta es justamente la razón por la que un valor por metro cuadrado sin metodología puede ser engañoso. En nuestra guía sobre qué incluye un costo de construcción por m² explicamos cómo comparar referencias con alcances distintos.
Cómo se compara con una referencia externa
Como control independiente usamos el informe de costo por m² del Colegio de Arquitectos de Entre Ríos (CAUPER). Para su vivienda urbana tipológica, el informe publicado en agosto con valores de junio de 2026 indica:
- costo directo: $1.289.848,29/m²
- precio: $1.950.895,54/m²
CAUPER define su costo con materiales, mano de obra y equipo. Para llegar al precio agrega gastos indirectos, financieros, impositivos y beneficio. Eso permite una comparación bastante más limpia que enfrentar dos valores por m² sin revisar qué contienen.
En el mismo alcance aproximado, Mi Obra queda 2,6% por encima del costo directo de CAUPER y 1,8% por debajo de su precio final.
No usamos esos porcentajes para corregir el cálculo. Sirven como control de orden de magnitud. Son otra vivienda y otra jurisdicción, pero la cercanía indica que el resultado central no está fuera de escala respecto de una referencia profesional independiente.
Qué incluye y qué no incluye la referencia de $118,35 millones
La cifra final incorpora el costo directo práctico del prototipo, cargas laborales modeladas, faltantes directos cubiertos mediante reglas documentadas, gastos generales, beneficio del contratista y el tratamiento fiscal del escenario residencial.
No debería leerse como “todo lo que vas a gastar desde que comprás el lote hasta que te mudás”. El cálculo no suma por defecto:
- terreno
- financiación o costo financiero propio
- Ingresos Brutos (IIBB) y otros impuestos específicos de una jurisdicción
- honorarios profesionales del propietario que queden fuera del contrato modelado
- margen de desarrollador
- escribanía y costos de transacción inmobiliaria
- sobrecostos particulares del terreno, suelo o normativa local que no estén en el prototipo
Si tu proyecto tiene otra calidad de terminación, una geometría diferente, condicionantes sísmicos, un suelo complejo o una ubicación con otra estructura de mano de obra y logística, el presupuesto real puede separarse de esta referencia.
Escenario bajo, central y alto
El cálculo no produce un único número porque varias partidas requieren supuestos razonables dentro de un rango.
Para el costo directo completo, el escenario central está en $81,30 a $82,20 millones. Según los supuestos técnicos de base, el rango se desplaza aproximadamente desde $77,73 millones en el escenario bajo hasta $85,87 millones en el alto.
| Escenario técnico | Referencia final privada |
|---|---|
| Bajo | $111,96 M a $113,39 M |
| Central | $117,63 M a $119,06 M |
| Alto | $123,30 M a $124,89 M |
Para una lectura rápida de septiembre, $118,3 millones es un buen punto central. Para presupuestar una obra real, conviene conservar el rango y después reemplazar supuestos por cotizaciones del proyecto concreto.
Cómo usar esta referencia para tu propia obra
No recomendamos tomar $1,917 millones/m² y multiplicarlo mecánicamente por cualquier superficie.
Esta referencia funciona mejor como comparación para una vivienda compacta, de especificación económica o estándar y con un alcance parecido. Si tu proyecto se parece, el número ayuda a detectar presupuestos que merecen una segunda mirada. Si tu proyecto es muy distinto, sirve más la estructura del cálculo que la cifra final.
Antes de comparar, revisá al menos:
- superficie cubierta y semicubierta
- calidad de terminaciones
- ciudad y zona UOCRA aplicable
- qué incluye el contratista en sus gastos generales
- si el precio incluye beneficio e impuestos
- profesionales, permisos y conexiones que queden por fuera
También podés consultar las referencias de precio por m² de Mi Obra para poner este caso dentro de un contexto más amplio.
Esta es la referencia de septiembre de 2026
Este artículo congela el corte del 14 de septiembre de 2026. La edición de octubre tendrá su propia página y conservará ésta como referencia histórica.
A partir de la segunda edición podremos separar dos preguntas: cuánto cuesta la misma casa en cada mes y qué componentes explican el cambio. Mantener el mismo prototipo permite comparar materiales, mano de obra y el costo final sin mezclar cambios de tamaño o especificación.
Como septiembre es el primer corte de esta serie, todavía no mostramos una variación mensual contra una edición anterior.
Conclusión
Para una casa de alrededor de 60 m² como la Casa Bicentenaria, el corte de septiembre de 2026 deja dos números que conviene no mezclar:
- alrededor de $81,75 millones de costo directo práctico completo, unos $1,324 millones/m²
- alrededor de $118,35 millones como referencia final privada residencial, unos $1,917 millones/m²
El segundo número es el más útil si estás intentando dimensionar cuánto puede requerir contratar una obra de este tipo. El primero es el que permite entender cuánto de ese total corresponde a la construcción directa.
La diferencia importa tanto como el número final. Sin saber qué incluye una referencia por m², comparar dos valores de construcción puede dar una conclusión equivocada aunque ambos cálculos estén bien hechos.